안락동 대로변 일반상업지역 상가 매매 

Q1: 현재 공실 상태를 유지하고 계신데, 매도 시점까지 임대를 놓지 않는 것이 투자 수익률 측면에서 더 유리하다고 판단하시는 이유는 무엇인가요?

A1: 매도 시점까지 공실을 유지하는 것은 당장 임대 수익을 포기하는 것처럼 보일 수 있으나, 투자 수익률 측면에서 다음과 같은 이점이 있습니다. 첫째, 매수자가 직접 사업을 시작하거나 원하는 임차인을 자유롭게 선정할 수 있어 매매 과정이 신속해질 수 있습니다. 기존 임차인이 있을 경우 계약 승계, 명도, 권리금 등 복잡한 절차가 발생하여 매도 시점이 지연되거나 가격 협상에 불리하게 작용하여 궁극적인 투자 회수 기간에 영향을 줄 수 있습니다. 둘째, 매수자가 공간을 자유롭게 활용함으로써 건물 가치를 높이거나 더 높은 임대료를 책정할 가능성이 있어, 매수자가 기대하는 미래 투자 수익률에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

Q2: 매도 희망가 22억 원은 어떤 기준으로 책정되셨나요? 건축면적 120.93㎡, 연면적 329.21㎡인 본 상가의 향후 투자 수익률 개선 가능성이 반영된 가격인지 궁금합니다.

A2: 매도 희망가 22억 원은 안락동 대로변 일반상업지역이라는 입지적 가치, 건축면적 및 연면적의 규모, 그리고 이 지역의 상권 발전 가능성과 유동인구 증가 추세 등을 종합적으로 고려하여 책정되었습니다. 이는 단순 현재 가치뿐만 아니라, 향후 상권 활성화 시 임대료 상승 여력이나 공실률 감소 등을 통해 추가적인 투자 수익률 개선이 기대된다는 점이 반영된 가격입니다. 특히 일반상업지역의 특성을 고려할 때, 장기적으로는 자산 가치 상승에 따른 시세 차익도 기대할 수 있어 총 투자 수익률에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단했습니다.

Q3: 경기 불황을 감안하여 보증금 1억 원, 월세 350만 원으로 임대 시, 매매가 22억 원 대비 예상 투자 수익률은 어떻게 되며, 이는 투자 매력도를 높이는 수준이라고 보시나요?

A3: 매매가 22억 원에 보증금 1억 원, 월세 350만 원을 기준으로 예상 투자 수익률은 다음과 같습니다.연간 임대 수익: 월세 350만 원 × 12개월 = 4,200만 원

총 투자금 (매매가): 22억 원

투자 수익률 : (연간 임대 수익 / 총 투자금) × 100 = (4,200만 원 / 22억 원) × 100 ≈ 1.91%

이 수익률은 경기 불황기를 감안했을 때, 고수익보다는 안정성을 추구하는 투자자에게 적합한 수준으로 판단됩니다. 현재 저금리 시대에 예금 금리를 상회하는 안정적인 현금 흐름을 제공하며, 대로변 일반상업지역이라는 입지적 장점을 통해 장기적으로는 임대료 인상 및 자산 가치 상승에 따른 추가적인 투자 수익을 기대할 수 있다는 점에서 투자 매력도가 있다고 볼 수 있습니다.

Q4: 현재 공실 상태를 고려할 때, 매수자가 상가 매입 후 예상되는 추가 투자 비용(인테리어, 시설 보수 등)은 어느 정도이며, 이러한 비용이 전체 투자 수익률에 미치는 영향은 어떻게 분석하고 계신가요?

A4: 현재 상가가 공실 상태이므로, 매수자는 업종에 따라 내부 인테리어 및 필요 시설 보수에 대한 추가 투자 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 상가의 현 상태, 매수자가 원하는 업종 및 인테리어 수준에 따라 유동적이지만, 일반적으로 [예시: ㎡당 50만 원 ~ 150만 원] 정도의 비용이 발생할 수 있습니다. 이 추가 투자 비용은 초기 투자금액을 증가시켜 단기적인 투자 수익률을 다소 낮출 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 현대적인 인테리어와 최신 시설을 통해 임차인 유치 경쟁력을 높이고, 더 높은 임대료를 책정할 수 있게 되어 결과적으로는 상가의 가치를 높여 전체적인 투자 수익률을 개선하는 요인이 될 수 있습니다. (정확한 비용은 전문가의 진단을 받아 예상하는 것이 좋습니다.)

수립되어야 합니다.